Aby lidé mohli žít v čistých a zrekonstruovaných domech a užívat si procházky podél domu, musíte udržovat fungování celého systému veřejných služeb, správně organizovat používání společného majetku, starat se o pohodlí obyvatel a terénní úpravy na nádvoří. Kdo by to měl udělat? Je zřejmé, že obyvatelé bytového domu (MKD) musí udělat důležitou práci, aby zorganizovali takový orgán, který bude v jejich zájmu, aby se včas staral o společný majetek a udržoval čistotu a pořádek v domě. Celá řada domácích údržbářských prací se označuje jako kancelář MKD.
Jak přesně lze implementovat správu MKD?
O tom, jaké metody správy MCD v současnosti existují, mnozí slyšeli. Ale pochopit detaily často čas prostě nestačí, ačkoli tato znalost je velmi užitečná.
V RF LC jsou metody kontroly MKD uvedeny velmi snadno pro pochopení (část 2 článku 161). Ne všechny se však vztahují na jakýkoli domov. Pokud je v MKD méně než třicet bytů, nabízí legislativa v oblasti bydlení přímé řízení jako způsob správy MKD. V tomto případě smlouvy s dodavateli, opraváři, čističi a dalšími pracovníky uzavírají vlastníci bytů, kteří zodpovídají inspekčním organizacím a zaplatí pokutu v případě zjištění problémů v oblasti požární bezpečnosti, nehod, předčasného sběru odpadu. Správa zpravidla provádí iniciativní skupina nájemníků nebo vybraný zástupce zdarma. Realizace činností pro údržbu a provoz MKD je ale velká práce, proto je přímé řízení jako způsob řízení MKD rozumné instalovat do malých domů. Každý obyvatel má svou vlastní vizi obrazu ideálního domu a vchodu, takže počet obyvatel přímo ovlivňuje schopnost dosáhnout kompromisu a ovlivňuje pravděpodobnost konfliktů a nedorozumění.
Druhou možností pro správu MKD, která je uvedena v bytovém zákoníku, je správa určitého typu právnických osob. Takovou osobou může být zejména partnerství vlastníků domů (HOA), bytové družstvo (LCD) nebo jiné specializované spotřebitelské družstvo (PC). Majitelé bytů tímto způsobem řízení zmocňují právnickou osobu k podpisu smluv o rutinních opravách a o všech aspektech provozu domu, jakož i o dodávkách vody, kanalizaci, topení a dalších službách.
Třetí možností je uzavření dohody s řídící organizací, která bude vykonávat celou škálu služeb pro MKD a současně bude odpovědná za možné porušení požadavků ruské legislativy vůči kontrolním orgánům.
Kdo si vybírá metodu kontroly MCD?
Majitelé bytů mohou nejen disponovat svými čtvercovými metry, ale musí také udržovat společný majetek v dobrém stavu. Proto LCD Ruské federace obsahuje směrnici pro majitele domů, aby určila, jak bude jejich dům spravován. Před výběrem metody správy MCD by si majitelé bytů měli podrobně prostudovat svá specifika, která z nich je pro dům nejvhodnější, s přihlédnutím k jejímu věku, stavu a dalším vlastnostem, a také korelovat s ochotou majitelů spravovat svůj vlastní dům a platit účty za energie na čas.
Konečná volba se provádí na valné hromadě vlastníků, která se může konat osobně nebo organizovat bez osobní přítomnosti všech obyvatel. Aby rozhodnutí schůze bylo platné, musí za něj hlasovat obyvatelé, kteří společně mají 50 nebo více procent hlasů. Volba způsobu řízení MKD valnou hromadou musí každý nájemce v MKD přísně akceptovat, a to i přes možné opomenutí samotné schůze. Pokud se schůze koná v nepřítomnosti, účast se považuje za včasný přenos jeho rozhodnutí vlastníkem písemně. Výsledek takového setkání vlastníků bytů je zaznamenán v protokolu pro výběr způsobu správy MCD, který je zaúčtován ve vstupech tak, aby jej každý majitel bytu seznámil. Veřejnou nabídku podá iniciátor schůzky do deseti dnů od rozhodnutí. Stejně tak se zorganizuje valná hromada možnost změnit způsob řízení MKD.
Všechny výše uvedené platí pro domy, které jsou již obývány. U nově postavených domů je však situace jiná. Často se stává, že v nové budově ne všichni nájemníci mají vlastnické právo, například jsou dlouhodobě držiteli akcií. Vzhledem k tomu, že tito občané podle právních předpisů o bydlení nemají právo hlasovat o otázce určení formy správy domu, není možné zvolit způsob, jak tento dům spravovat.
Co se stane, pokud není vybrána metoda řízení pro MCD?
Bytový zákon omezuje dobu, po kterou mají vlastníci příležitost přemýšlet a organizovat proces vytváření HOA nebo výběru organizace pro správu.
Pokud se obyvatelé nezačali hádat s volbou metody řízení nebo to nemohli udělat z objektivních důvodů, stejně jako v případě, kdy rozhodnutí o výběru metody řízení MKD ještě nebylo provedeno, pak místní vláda provede nezbytné postupy pro uspořádání soutěže k určení řídící organizace. Žádný z nájemců zde nemá právo odmítnout a každý majitel je povinen dodržovat ustanovení dohody o správě uzavřené s vybranou řídící organizací, bez ohledu na to, zda mu tato dohoda vyhovuje nebo ne. Vždy však existuje procedurální příležitost napravit současný stav věcí a uspořádat valnou hromadu před skončením platnosti smlouvy, na níž se projednává otázka změny způsobu řízení MKD nebo řídící organizace.
Co zahrnuje údržbu prostor v MKD?
Veškeré služby a práce související s konceptem „údržby prostor v MKD“ jsou stanoveny právními předpisy v oblasti bydlení. Tato koncepce zahrnuje širokou škálu služeb pro organizaci dodávek vody, elektřiny, plynu, tepelné energie, registrace občanů žijících v domě, účetní služby, technický provoz a sanitární údržbu.
Technický provoz zase zahrnuje údržbu inženýrských systémů budovy a opravy. Sanitární údržba zahrnuje celou řadu opatření k udržení čistoty a pořádku v domě a na přilehlém území, například čištění, dezinfekce, deratizace, dezinsekce.
Co dělá HOA?
Takový způsob řízení MCD, jako je HOA, se objevuje tam, kde by někteří nájemníci chtěli mít možnost kontrolovat vynakládání prostředků na údržbu svého domu. HOA vedení nevzniká od nuly, ale je vždy vytvořeno od nejaktivnějších a nejzajímavějších obyvatel. Ačkoli taková iniciativa nemá občané vždy plné právní znalosti a znalosti v oblasti veřejných služeb, důležitým faktorem úspěšné práce je touha zlepšit svůj domov. Rada HOA musí provádět smluvní práce při úklidu, odstraňování odpadu, údržbě inženýrských sítí a dalších aspektech údržby domu a přilehlého území. Důležitou funkcí HOA je také udržování pořádku a dodržování hygienických a protipožárních norem. Finanční stránka vedení předpokládá přítomnost účetního v HOA, aby sledovala finanční prostředky, které nájemci převádějí na úhradu za služby, jakož i peníze, které se vynakládají na potřeby domu. Další příjem HOA lze získat z pronájmu kterékoli části společného majetku.
Pokud se majitel rozhodne, zda se chce stát členem HOA, či nikoli, pak HOA nemá právo odmítnout vstup do svých řad, i když náhle jiní členové HOA jsou proti. Neochota stát se členem HOA je někdy spojena s potřebou platit za další služby - bezpečnost na parkovišti a na verandě, květinové záhony ve dvoře, videokamery na podlaze. U členů HOA je platba povinná, pokud rada HOA takové rozhodnutí učinila. Výstupem v této situaci může být individuální dohoda s HOA, ve které budou všechny poplatky předem schváleny.
Jak funguje správcovská společnost?
Po přímém uzavření dohody mezi vlastníky a specializovanou správcovskou společností se očekává poskytování technických a hygienických služeb doma, jakož i provádění oprav na vysoké úrovni, protože profesionální a zkušení specialisté pracující v správcovské společnosti budou schopni správně posoudit potřebu a složitost práce, vyberou správné materiály, pozvou ty správné odborníky. Pokud správcovská společnost pracuje s několika domy, pak jsou možné i nižší náklady na práci a služby. Komunikace se správcovskou společností je však často obtížná a dokonce i malý incident, jako je vyhořelá žárovka, může být nepohodlný po dobu několika dnů.
Smlouva se správcovskou společností: co je nejdůležitější?
Nejdůležitějším krokem v procesu zřízení jednoho ze způsobů řízení MKD je vypracování a uzavření dohody se správcovskou společností. Obsah smlouvy bude určovat budoucí vztah mezi nájemci a správcovskou společností, včetně možnosti ukončení smlouvy v případě nekalého plnění funkcí údržby domu. Text smlouvy musí uvádět veškerý majetek domu, druhy a četnost práce a služeb, které bude správcovská společnost povinna provést, velikost a načasování všech plateb, které budou muset vlastníci provést. Smlouva může také stanovit postup pro podávání zpráv o provedené práci obyvatelům. Pokud se tak nestane, měli by vlastníci zprávu obdržet jednou ročně.
Proč se shromažďuje rada MCD?
Další odpovědností nájemců se stává volba domovské rady v případě, že volba ze správcovské společnosti byla vybrána ze způsobů řízení MCD. Ve skutečnosti je hlavním úkolem rady formulovat návrhy a kontrolovat prováděnou práci. Na schůzi vlastníků předkládají členové rady návrhy, co je třeba opravit, jaké údržbářské práce lze přeplánovat na příští rok a které vyžadují naléhavá opatření, komu a za jakým účelem je možné pronajmout společný majetek a další aspekty údržby MKD a terénní úpravy. Mezi cíle rady patří také studium smluv a dohod, které mají v úmyslu uzavřít s vlastníky za účelem ochrany práv a zájmů obyvatel domu. Na základě výsledků přezkumu vydává rada své závěry a doporučení ke všem dokumentům. Můžeme říci, že Rada MKD organizuje diskusi o důležitých otázkách na jednáních vlastníků, spolupracuje s řídící organizací a sleduje provádění podmínek smlouvy o správě.
Výhody a nevýhody různých forem správy MCD
Pokud provedeme srovnávací popis kontrolních metod MCD, můžeme vyvodit následující závěry. Zásadní rozdíl spočívá v tom, že přímé řízení zahrnuje řešení všech otázek obyvateli domu. Zatímco dva další způsoby řízení MKD vám umožňují přenášet břemeno odpovědnosti na ramena vedoucího HOA nebo vedení řídící organizace. Na druhé straně, s nezávislým řízením je možné pracovat s penězi mobilněji a flexibilně přizpůsobovat výběr práce a služeb aktuální situaci. Obyvatelé, kteří dům přímo spravují, mohou dokonce výrazně snížit náklady na opravu a údržbu domu, výběr dodavatelů podle jejich přání za cenu práce a služeb.
Současně bude charakteristickým znakem smlouvy se správcovskou společností příjem profesionálních služeb v souladu s požadavky zákona. Při řízení nájemců nebo ve formě HOA se lidé se zvláštním vzděláním a dovednostmi ne vždy podílejí na organizaci údržby domu, a proto mohou být pro školící personál v oblasti bydlení a komunálních služeb a legislativy vyžadovány dodatečné náklady. Také řídící organizace mají zpravidla k dispozici specializované vybavení, které jim umožňuje poskytovat mnoho služeb na vyšší úrovni. Obecně platí, že všechny metody řízení MCD mají své vlastní nuance, které je třeba při výběru vzít v úvahu.
