Cena je jednou z klíčových charakteristik předmětu občanskoprávní transakce. Jaké jsou jeho příznaky? Jak jsou klasifikovány hodnoty? Za jakým účelem se v podnikání nebo v oblasti nemovitostí počítají příslušné ukazatele a jakým způsobem?
Co jsou náklady a ocenění
Před studiem typů hodnot a doprovodných důvodů pro její klasifikaci určíme, co představuje. Existuje mnoho kritérií, která by jí umožnila jednoznačně popsat světové a ruské ekonomy. Mezi nejoblíbenější patří: cena je částka peněz, která je stanovena jako podmínka transakce v procesu interakce mezi subjekty občanskoprávních vztahů v předpokládané době převodu vlastnických práv nebo jiných mechanismů pro použití předmětu. Koncept „ocenění“ je zase spojen s mechanismem pro stanovení dotyčné částky.
Aspekty hodnocení
Předmětem hodnocení mohou být nemovitosti, služby, doprava, potřeby pro domácnost, duševní vlastnictví - vše, co je občanským právem stanoveno jako možný subjekt pro transakce týkající se jednotlivců a právnických osob. Postup související s určováním peněžní hodnoty, jehož převod z jednoho subjektu právních vztahů na jiný je základem pro převod vlastnických práv, se provádí metodami uznanými oběma stranami. Mohou je nabízet také třetí strany, avšak po dohodě s hlavními účastníky transakce.
Tyto nebo jiné druhy hodnoty zboží, majetku nebo služeb mohou být stanoveny, v závislosti na povaze právního vztahu, na žádost stran nebo na základě požadavků zákona. Například při transakcích s nemovitostmi je používání služeb odhadců v mnoha případech povinné pro registraci vlastnických práv.
Přístupy hodnocení
Posouzení, jakož i například stanovení typu hodnoty, lze provést v rámci různých přístupů. V ruské obchodní praxi existují tři hlavní: ziskové, srovnávací a nákladné. Podívejme se na jejich podstatu.
Model příjmu zahrnuje použití metod, které jsou založeny na výpočtu odhadovaného příjmu z možného použití oceňovacího objektu novým vlastníkem - například nájem. Srovnávací model zahrnuje studium čísel charakterizujících typy majetkové hodnoty některých objektů, s ukazateli jiných, které jsou velmi podobné z hlediska základních charakteristik. Například odhadce, určující vhodný peněžní ukazatel pro byt, zpravidla zkoumá stávající nabídky na trhu nemovitostí. V rámci nákladového modelu se počítají možné náklady, které jsou nezbytné z hlediska udržování objektu ve správném funkčním stavu. Pokud například osoba kupuje traktor, měl by jím najatý odborník na hodnocení při najímání nákladů na tento druh dopravy vzít v úvahu možné náklady spojené s opravou zařízení.
Výsledek nákladů
Jakmile jsou analyzovány typy hodnoty nemovitosti a je provedeno odpovídající posouzení, může být její výsledek použit jako vodítko pro stanovení konečné ceny transakce. Nebo pro jiné účely - například při uzavírání pojistné smlouvy, poskytování půjčky, prodeji podílu atd. Uvažujme, jaké typy hodnot se při hodnocení různých předmětů ruští experti odlišují. A také to, jak lze relevantní informace použít v praxi.
Klasifikace nákladů
Jaké typy hodnoty tohoto nebo daného objektu hodnocení moderní odborníci rozlišují? Existuje mnoho klasifikačních kritérií. Zvažte jeden z modelů běžných mezi ruskými ekonomy.
Obsahuje zejména tržní hodnotu. Jedná se o cenu, jejíž hodnota je pevně stanovena v okamžiku ocenění předmětu, za předpokladu, že má být prodán v konkurenčním segmentu. To znamená, že předpoklady pro stanovení správné hodnoty jsou dostupnost veřejných informací o zásadách stanovení ceny zboží, absence významných vnějších (regulačních) faktorů ovlivňujících cenu.
V uvažovaném modelu existuje investiční hodnota. Její ukazatele jsou určeny za účelem poskytování informací zájemcům o investice do určitého objektu. V některých případech se může hodnota investice shodovat s tržní hodnotou. Ale není tomu tak vždy. Někdy, současně s investicí, se také vypočítá zbytková hodnota objektu. Jeho hodnota vyjadřuje pravděpodobnou částku možného výnosu v důsledku dalšího prodeje subjektu transakce.
Existuje katastrální hodnota. Účelem jeho zřízení je zaznamenat předmět do určitého státního nebo průmyslového rejstříku s následným použitím informací v příslušných prohlášeních. V tomto případě se zpravidla hovoří o výpočtu daní. Katastrální hodnota je obvykle nižší než tržní, pokud hovoříme o nemovitosti, nebo se jí přibližně rovná.
Existuje také něco jako pojistná hodnota. Zahrnuje výpočet částky plateb na základě pojistné smlouvy. V některých případech se náklady na výměnu objektu počítají současně s ním. To se děje například, pokud odpovídající dohoda s pojišťovnou neznamená peněžitou náhradu, ale uvedení předmětu do původního funkčního stavu při poškození nebo selhání.
Zkoumali jsme tedy 4 typy hodnot, které jsou nejběžnější v ruské ekonomické škole, a také několik jejich doplňků. Tento seznam samozřejmě není vyčerpávající. Existují soukromé typy tržní hodnoty, jakož i investice nebo katastr nemovitostí, které se týkají charakteristik objektů s odlišným právním statusem. Nyní se zaměříme na studium podstaty objektů, pro které je odpovídající parametr vypočítán z hlediska praktického významu.
Oceňování podniku
Samozřejmě existuje spousta specifických typů objektů, ve vztahu k nimž je určována hodnota. Mezi nejčastěji se setkávané ruské obchodní praktiky patří obchod a nemovitosti. V prvním případě se hodnotí celková aktiva podniků, zásady řízení a činnosti vytvářející zisk. Před studiem typů hodnoty podniku bude užitečné určit cíle, kterým bude čelit předmět odpovídajícího posouzení.
Proč určovat parametry nákladů pro firmu? První možností jsou vyhlídky na prodej podniku. Majitel společnosti se může rozhodnout udělat jinou věc, ale než bude užitečné převést proud do rukou jiného majitele. Lze také provést obchodní posouzení za účelem zlepšení kvality řízení společnosti, identifikace možných nedostatků v systému řízení. Další možností je přilákat pozornost investorů, pokud není dostatek provozního kapitálu, nebo pokud si společnost stanovila úkol rozšířit trh, v důsledku čehož je potřeba dalších finančních prostředků. Oceňování podniků lze provádět při žádosti o úvěr - je to zpravidla návod, který slouží jako vodítko pro rozhodování o poskytnutí úvěru bankou.
Hodnoty obchodních hodnot
Jaké druhy hodnoty se podílejí na oceňování podniků? Jaké zásady se zde nejčastěji používají? Hlavními typy hodnot, které lze použít při oceňování podniků, jsou trh a investice. Podle některých odborníků je vzhledem k možnosti nákupu podniku vhodné, aby se partner při analýze relevantních vyhlídek zaměřil na druhý směr. Protože typická „tržní“ cena podniku je ukazatelem, který ne vždy mluví jasně o rozvojovém potenciálu podniku. Ale pokud mluvíme o přesné identifikaci, pak mohou být založeny klíčové principy výpočtu potřebných čísel:
- porovnáním dostupných ukazatelů s ukazateli, které jsou charakteristické pro ostatní účastníky trhu;
- studium konkurenčních výhod podniku;
- subjektivní vize odborníků provádějících hodnocení;
- studium vlivu vnějších faktorů.
Pokud mluvíme o určování investiční hodnoty podniku, lze použít stejné zásady, ale kromě nich je také možné použít řadu dalších:
- modelování chování subjektů zapojených do podnikání (vliv faktorů);
- výpočet ziskovosti (nárůst tržní hodnoty v čase).
Specifické ukazatele hodnoty mohou uspokojit potenciálního kupce podniku nebo investora v závislosti na tom, jaká je odhadovaná velikost investic do podnikání a jaké jsou vyhlídky na jejich návratnost investice. V mnoha případech může být investice úvěrového původu. Hodnota možného zisku by se neměla lišit pouze od nuly, ale měla by také zajistit výplatu úroků do banky. Další pokyny pro rozhodování investorů, které nepočítají ukazatele odrážející tržní a investiční hodnotu podniku, mohou zahrnovat:
- odhadovaná udržitelnost podniku (schopnost vytvářet příjmy po dlouhou dobu);
- korelace dob návratnosti s konkurenčními podniky (možná je pro investora výhodnější investovat do jiné společnosti a pro kupujícího je získat);
- úroveň důvěry mezi partnery.
Tato kritéria mohou být velmi subjektivní. V obchodní praxi jsou proto tržní a investiční hodnota podniku důležitými parametry, ale ne vždy klíčovými.
Dalším možným faktorem jsou náklady na druhy práce spojené s hodnocením podniku z hlediska investice nebo možného nákupu. Pokud může být studie podniku doprovázena významnými investicemi, které neznamenají skutečný zisk (například kontaktováním externích odborníků, auditorů a analytiků), pak je pravděpodobné, že by investor nebo potenciální kupce podniku raději nezacházel s konkrétní společností.
Oceňování nemovitostí
Bude užitečné prozkoumat, jaké typy hodnoty majetku jsou a jaké přístupy se při jeho posuzování uplatňují. Ale dříve - stejně jako v případě podnikání - definujeme cíle, které sledují účastníci civilních transakcí odpovídajícího typu. Potřeba studovat typy hodnoty majetku a obrátit se na služby odhadce, nastává v následujících hlavních případech:
- došlo k transakci prodeje bytu, kanceláře, jiné budovy nebo prostoru;
- oceňovaná aktiva společnosti;
- výše základu daně je stanovena na základě daně z nemovitosti.
V praxi však samozřejmě může být více důvodů pro oceňování nemovitostí. Například v některých případech je nutné kromě základních postupů stanovit typy odhadovaných nákladů. Nebo - jako možnost - vyhodnotit nemovitost s ohledem na její převod pro potřeby státu.
Hodnoty oceňování nemovitostí
Výše jsme poznamenali, že hlavními typy podnikové hodnoty jsou trh a investice. Pokud jde o nemovitosti, lze zkoumat stejné parametry, ale zpravidla existuje řada dalších. Jedná se zejména o katastrální a pojistnou hodnotu objektu. V některých případech je také určena likvidace. Již jsme zvážili vlastnosti určování tržní a investiční hodnoty výše. V případě nemovitostí jsou obecné zásady a metody v jejich formě obecně podobné těm, které se používají při hodnocení podniku. Zapojují se pouze tehdy, jsou-li lépe přizpůsobeny specifikům příslušného trhu: „hospodářská soutěž“ je nahrazena „podmínkou“ (úroveň opravy, dokončovací materiály a její kvalita atd.), „Ziskovost“ - očekávaným „zvýšením ceny“.
Podívejme se nyní, jak se provádí výpočet údajů pro hodnoty katastru, pojištění a likvidace. Všechny mají určitá specifika. Každý typ určené hodnoty ze seznamu je charakterizován vlastnostmi z hlediska metod oceňování. Zvažte je.
Pokud jde o katastrální hodnotu nemovitosti, odhadce bere za základ metodiky promítnuté do příslušných legislativních zdrojů, doporučení ministerstva financí a dalších útvarů odpovědných za praktické využití relevantních informací o bydlení. V některých případech lze také použít specifická kritéria pro stanovení tržní hodnoty předmětu. Lze studovat různé technické dokumenty.
Pokud je úkolem zjistit pojistnou hodnotu nemovitosti, je v tomto případě zpravidla odhadce veden hlavně tržními metodami, ale upraven o skutečný obsah transakce nákupu a prodeje. Pokud například kupuje byt na hypotéku, může být do hodnoty pojištění zahrnuta pouze částka půjčky. V tomto případě může být vhodný základ pro výpočet částky na základě smlouvy s pojistiteli nižší, než kdyby tržní hodnota bytu byla vzata v čisté podobě.
Hypotéka je příkladem tržního segmentu, kde zbytková hodnota předmětu může být pro subjekty občanskoprávních transakcí prakticky významná. Pokud například fyzická osoba nebo organizace není schopna splnit podmínky pro splacení půjčky, banka se pravděpodobně rozhodne prodat zastavenou nemovitost. Finanční instituce bude pravděpodobně chtít analyzovat vyhlídky na likvidační složku projektu ještě před podpisem úvěrové transakce.
Upozorňujeme však, že někteří odborníci považují za nezákonné používat při transakcích s nemovitostmi termín „zbytková hodnota“ ve vztahu k transakcím s nemovitostmi. Faktem je, že hypoteční smlouva implicitně neznamená povinný převod bytu do vlastnictví banky - je to pouze bezpečnostní opatření pro půjčku. Zatímco ve své čisté podobě, likvidační hodnota znamená výpočet ceny, za kterou bude majitel předmětu (například podniku) schopen prodat svůj majetek (řekněme kvůli bankrotu podniku). Používejte proto příslušný termín ve vztahu k nemovitostem s opatrností.
